전세사기 예방법 정리

 

전세사기의 피해자들은 지금까지도 계속 고통받고, 지금도 전세사기의 피해자들이 나오고 있습니다. 그럼에도 아직까지 깡통전세에 대한 이슈가 이어지고 있으며 빌라, 오피스텔, 아파트까지도 깡통전세에 대한 주의가 필요하다고 생각됩니다. 안전한 전세를 위한 전세사기 예방법 지금 알아보도록 하겠습니다.

 

 

       목차

• 깡통전세 여부 확인하기
• 임대인 본인과 거래하기
• 이사당일 전입신고와 확정일자 받기
• 보증보험 가입하기

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깡통전세 여부 확인하기

▶ 깡통전세란?

• 주택담보대출금 + 전세보증금의 총합이 집값의 80%가 넘는 주택
• 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금의 합계가 부동 세시세 (집값)와 비슷하며, 부동산시세가 하락 시 세입자가 전세금을 반환받기 못할 위험이 있는 주택을 말합니다. 

 

부동산 시장이 침체되면서 부동산시세가 하락할 때 깡통 전세 현상이 발생되며, 특히 집주인이 무리한 갭투자를 했을 경우 발생됩니다.

 

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1. 부동산 시세 확인

• 부동산 시세의 불안정으로 인한 역전세가 나오고 있습니다. 계약하려는 부동산의 시세도 중요하지만 부동산의 주변시세도 같이 비교해 보는 것이 좋습니다.
• 국토교통부 사이트에서는 아파트, 오피스텔, 빌라 최근 거래된 매매급의 대한 정보를 확인할 수 있어 계약하려는 곳이 깡통전세인지 판단을 어느 정도 내릴 수 있습니다.

 

2. 등기부등본 확인

• 등기부등본상에 표기된 근저당 확인, 임대인 실소유자가 맞는지 확인해야 합니다. 또한 전세계약을 하면서 계약서를 작성할 땐 꼭 신분증을 요청하여 신분증의 정보와 등기부등본 상의 소유자의 정보가 일치하는지도 확인해야 합니다.

 

3. 불법건축물 여부 확인

• 전세계약 시 대부분의 모든 분들이 대출로 진행하게 됩니다. 이때 불법건축물인 경우에는 대출이 불가능할 가능성이 매우 높으며, 전세보증보험도 들 수 없어 위험합니다. 건축물대장을 통해 건물이 불법건축물인지 아닌지를 꼭 확인하고, 혹시라도 불법건축물이라면 반드시 피하시길 바랍니다.

 

임대인 본인과 거래하기

전세계약 시 타인의 계좌로 입금을 할 때가 있습니다. 하지만 꼭 임대인 본인 명의의 계좌로 거래하는 것이 중요합니다. 전세사기 사례 중 대리인이 서류를 위조하여 본인 계좌로 계약금이나 잔금을 받는 경우가 있었습니다.

 

혹시라도 임대인 본인이 오지 않거나 대리인이 왔다면 아래 4가지를 확인해 주시면 됩니다.

 

• 임대인 신분증
• 대리인 신분증
• 인감도장 날인된 위임장
• 인감증명서 (본인발급)

 

※ 대리인이 왔어도 입금은 임대인 본인계좌로 이체해야 한다는 것을 꼭 기억해 주시기 바랍니다.

 

이사당일 전입신고와 확정일자 받기

 

이사당일은 매우 바쁘다 보니 다음에 해야지 하시는 분들이 종종 있습니다. 하지만 반드시 이사 당일 전입신고를 하고, 확정일자도 받아야 합니다. 그래야지만 대항력과 우선변제권이 생기게 됩니다.

 

• 대항력 : 제삼자에게 임대차 계약 내용 주장
• 우선변제권 : 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리

 

대항력이 생기기 위해서는 반드시 전입신고가 필요하고, 우선변제권이라는 권리를 취득하기 위해서는 확정일자까지 받아야 합니다.

 

대항력과 확정일자를 받으면 주택임대차보호법상 우선변제권이라는 권리가 생기게 됩니다.

 

지금까지는 확정일자는 잔금을 치른 뒤 전입신고 후 다음날 진행하는 경우가 있었습니다. 확정일자 효력이 다음날부터 발생되기 때문이었는데 이 부분을 악용한 사기피해도 있었습니다. 이에 정부에서 전세확정일자 효력 시점을 전입신고 당일로 변경을 추진하고 있으며, 5대 은행(국민, 신한, 우리, 하나, 농협)에서 확정일자를 확인 후 대출진행이 되도록 시범사업을 시행하는 중입니다.

 

 

보증보험 가입하기

전세보증보험은 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하는 전세보증금의 반환을 책임집니다. 또한 보증보험은 집주인의 동의를 필요로 하지 않습니다. 그러기에 선택이 아닌 필수입니다.

 

 

하지만 해당 전세매물이 전세보증보험 가입 대상인지 확인하기 위해서는 시간이 필요합니다. 그러기 때문에 부동산 계약서를 작성할 때 특약을 설정해 두는 것이 좋습니다.

 

※ 예) 보증보험 가입이 불가능할 경우 본 계약은 무효가 되며, 지급한 보증금은 전액 즉시 반환한다.

 

만약 보증보험 가입을 못했다면 입주 이후에도 가입이 가능하니 전세보증보험가입은 꼭 챙기기 바랍니다.